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1. 양도세 중과 유예 종료와 '5월 9일'의 법칙
지금부터 2026년 기준 최신 변경 사항과 상황별 핵심 대응 전략을 완벽하게 정리해 드립니다.
여기서 가장 중요한 것은 '어떤 시점'을 기준으로 유예 혜택을 주느냐입니다.
계약일 기준 적용: 이번 조치의 핵심은 잔금일이 아닌 '2026년 5월 9일까지 체결된 매매계약'에 대해 중과 배제를 적용한다는 점입니다. (계약서 작성 및 계약금 입금 완료 필수)
잔금 기간의 여유: 계약만 5월 9일 이전에 완료한다면, 실제 잔금 및 등기일이 그 이후라도 일반세율을 적용받을 수 있어 매도자와 매수자 모두에게 약 3개월의 추가적인 시간적 여유가 생겼습니다.
중과세 부활의 무게: 5월 10일 이후 계약분부터는 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p가 가산되며, 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 없게 됩니다.
2. 세입자 있는 집, '선매수'가 가능한 이유
가장 논란이 많았던 '실거주 의무'와 '임대차 계약'의 충돌 문제가 국무회의를 통해 명쾌하게 정리되었습니다. 무주택자가 세입자가 있는 다주택자의 매물을 매수할 때 적용되는 원칙은 다음과 같습니다.
임대차 계약 존중과 실거주 시점
원칙: 세입자의 유효한 임대차 계약은 끝까지 존중됩니다.
실거주 시작: 실거주 의무 기간(2년)은 기존 세입자의 계약(갱신요구권 포함)이 완전히 종료된 이후부터 카운트됩니다.
사례 분석:
2026.01.01 ~ 2027.12.31 (최초 전세 2년)
2028.01.01 ~ 2029.12.31 (갱신권 사용 2년)
위 경우 매수자는 2029년 12월 31일 이후에 입주해도 실거주 요건을 충족한 것으로 인정받습니다.
핵심 포인트: 행정 규제(실거주 의무)는 사적 계약(임대차 보호법)을 침해할 수 없다는 원칙이 적용된 것입니다. 이로 인해 무주택자는 소액의 현금으로 미리 집을 사두는 '갭투자' 방식의 내 집 마련 기회를 얻게 되었습니다.
3. 포지션별 2026년 필승 전략
다주택자: 매도냐 버티기냐
5월 9일 이전 매도 계약을 체결하는 것이 최고의 절세입니다. 특히 장기 보유한 주택일수록 중과 부활 시 사라지는 장기보유특별공제의 타격이 수억 원대에 이를 수 있습니다. 매도가 어렵다면 증여나 부담부증여를 고려하되, 취득세 중과(최대 12%)를 반드시 시뮬레이션해야 합니다.
무주택자: 마지막 '급매' 사냥
다주택자들이 중과를 피하기 위해 던지는 마지막 '네고 매물'이 3~4월에 집중될 것입니다. 5월 9일이 지나면 매물 잠김 현상이 심화되어 가격 협상력이 떨어질 가능성이 높으므로, 지금이 실질적인 매수 적기입니다.
1주택자: 상급지 갈아타기
주택 수를 늘리기 부담스러운 상황에서 2급지에서 1급지로 이동하려는 수요는 계속될 전망입니다. 6월 지방선거 이후 도입 가능성이 논의되는 '보유세 누진제'를 대비해 똘똘한 한 채로의 응축이 가속화될 것으로 보입니다.
2026년 양도세 및 부동산 정책 FAQ
Q1. 5월 9일에 계약하고 잔금은 8월에 치러도 중과세를 안 내나요? 네, 맞습니다. 이번 국무회의 결정에 따라 잔금일이 아닌 '계약일'을 기준으로 합니다. 다만, 반드시 계약서를 작성하고 계약금이 실제 입금된 증빙이 있어야 인정됩니다.
Q2. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택도 중과세 대상인가요? 아니요. 양도세 중과는 '조정대상지역' 내 소재한 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 유예 종료와 상관없이 주택 수와 관계없이 일반 세율이 적용됩니다.
Q3. 세입자가 갱신권을 써서 4년을 더 살아야 하는데, 그래도 실거주 의무 위반이 아닌가요? 위반이 아닙니다. 임대차법에 따른 정당한 계약 기간은 모두 인정됩니다. 해당 계약이 끝난 시점부터 실거주를 시작하면 행정 규제상의 조건을 충족한 것으로 간주합니다.
Q4. 오피스텔도 주택 수에 포함되어 양도세 중과를 받나요? 용도에 따라 다릅니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 세법상 주택에 포함됩니다. 따라서 본인 소유의 아파트와 주거용 오피스텔이 있다면 2주택자로 분류되어 조정지역 내 아파트 매도 시 중과 대상이 될 수 있습니다.
향후 정부의 정책 운영 방향에 따라 내용이 바뀔 수 있습니다.
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